Рекомендации, разработанные по итогам заседания НКС, состоявшегося 10.12.1999


Рекомендации Научно-консультативного совета

 

1. Согласно п. 1 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность.

В нормах Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде недвижимости есть определенные противоречия, которые приводят к различной практике. Так, п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации говорит о том, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом, а п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации содержит правило, согласно которому договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, считается заключенным с момента такой регистрации. Следовательно, при сроке аренды менее года регистрация договора не требуется.

Считаем, что данное правило должно распространяться и на договоры аренды отдельных помещений (комнат, этажей, блоков).

Рекомендуется: отсутствие государственной регистрации договора аренды части здания, сооружения, отдельного помещения, заключенного на срок менее года, не влечет недействительности этой сделки.

2. Согласно п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки стороны возвращают друг другу все полученное по ней, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Изложенная норма является императивной.

При заявлении иска, в предмет которого входит требование о признании сделки недействительной, и взыскание всего полученного только с одной стороны (как правило, это иски прокуроров в порядке ст. 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) арбитражному суду следует на основании ст. 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации преложить заявителю уточнить требования по делу, имея в виду, что требования о возврате полученного только одной стороне является односторонней реституцией, которая предусмотрена в качестве последствия только для отдельных видов недействительных сделок, специально оговоренных в законе.

Рекомендуется: если в исковом заявлении в качестве последствия недействительности сделки указывается требование о возврате имущества только одной стороне и не определяется встречное удовлетворение, возможно возвращение искового заявления по п. 1 ч. 1 ст. 108 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если истец в установленный судом срок не приведет заявление в соответствие с законом.

3. Статья 167 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит правил о порядке определения цены имущества, подлежащего возврату, в связи с признанием недействительными договоров купли- продажи, в том числе совершенных по конкурсу, на аукционе (например, договоры совершены в 1993-1995 гг., а сделка признана недействительной в 1998-1999 гг.).

Рекомендуется: при проведении сторон в первоначальное состояние стоимость имущества для возмещения расходов другой стороне следует определять, исходя из его балансовой стоимости на день рассмотрения дела в суде (или на день подачи искового заявления), что, во- первых, будет полностью соответствовать равной защите интересов сторон, а, во- вторых, позволит разрешить спорные вопросы (учитывая разницу в ценах, деноминацию и др.) в одном судебном деле.

4. При удовлетворении исков о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности суды должны учитывать то, что в ряде случаев исполнение судебного решения немедленно после вступления его в силу может привести к ликвидации юридического лица. В частности, речь идет о купле- продаже или аренде площадей, на которых располагаются производственные мощности.

Рекомендуется: если последствия недействительности сделки связаны с ликвидацией какого- либо производства, суды должны с учетом ст. 205 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предоставлять отсрочку исполнения решения на срок, достаточный для перемещения производства на другое место.

5. О сроках исковой давности по недействительности сделок.

При предъявлении исков прокурорами исчисление сроков давности производить относительно лица, в интересах которого предъявлен иск.

Рекомендуется: при истечении сроков давности по материальным требованиям, заявленным прокурором в пользу какого- либо юридического лица, в иске следует отказывать за пропуском срока, если об этом заявлено одной из сторон по делу.

Приложение к странице