Итоговая справка, посвящённая вопросам применения законодательства об аренде недвижимого имущества

Дата: 
30.12.2014

АРБИТРАЖНЫЙ СУД
УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Итоговая справка

Аренда недвижимости. Споры, связанные с применением законодательства об аренде недвижимого имущества

Утверждена на заседании
Президиума Арбитражного суда
Уральского округа 26.12.2014

  • Может ли многократно увеличенная ставка арендной платы за земельные участки, относящиеся к муниципальной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена, быть признана соответствующей принципам экономической обоснованности и предсказуемости, закрепленным в постановлении Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков …»1, при условии, что данная ставка не превышает размер арендной платы, утвержденный названным постановлением для земель, относящихся к федеральной собственности?

На основании п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации2, п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации3 плата за пользование земельными участками относится к категории регулируемых цен, размер, порядок, условия и сроки внесения которой определяются соответствующим уполномоченным органом.

Постановлением № 582 утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, и основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены, в частности, принципы экономической обоснованности и предсказуемости4.

Принцип экономической обоснованности исключает возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной только исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа, и выше ставок, установленных для земель федеральной собственности.

Учитывая содержание названных принципов определения арендной платы, Президиум ВАС РФ указал, что определенные Правительством Российской Федерации предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду находящихся в федеральной собственности земельных участков являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами5. При рассмотрении гражданско-правовых споров, вытекающих из договоров аренды таких земельных участков, суд применительно к ст. 12, 13 ГК РФ вправе дать оценку нормативным актам публичных образований, регламентирующим размеры арендной платы за соответствующие земельные участки, с точки зрения их соответствия этим принципам.

Если в результате принятия органом местного самоуправления или государственным органом субъекта Российской Федерации нормативного правового акта ставки арендной платы за землю значительно повысились, необходимо сопоставить размер ставок арендной платы, установленных принятым нормативным актом, со ставками арендной платы, которые установлены постановлением № 582 для земельных участков с аналогичным видом использования, отнесенных к федеральной собственности.

Если по итогам такого увеличения новая ставка арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, тем не менее не превысила ставку арендной платы, которая установлена постановлением № 582 для земельных участков с аналогичным видом использования, отнесенных к федеральной собственности, оснований для признания новой ставки не соответствующей принципам экономической обоснованности и предсказуемости и, соответственно, не подлежащей в связи с этим применению не имеется.

  • Имеются ли основания для взыскания с арендатора одним из собственников помещений в солидарном порядке задолженности по арендной плате за помещения, которые являются местами общего пользования?

Положениями ст. 322 ГК РФ предусмотрено, что солидарное требование возникает, если солидарность требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности, при неделимости предмета обязательства. Требования нескольких кредиторов в обязательстве, связанном с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, иными правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.

При солидарности требования любой из солидарных кредиторов вправе предъявить должнику требование в полном объеме (п. 1 ст. 326 ГК РФ).

На основании абз. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду, в частности, могут быть переданы здания, сооружения и другие непотребляемые вещи, при этом законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается (п. 1 ст. 607 ГК РФ).

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. 289, 290 ГК РФ.

Данными правовыми нормами предусмотрено, что собственнику квартиры в многоквартирном доме принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. При этом из положений ст. 290 ГК РФ, ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации6 следует, что общие помещения дома, помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, принадлежат собственникам помещений многоквартирного дома на праве общей долевой собственности7.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания (абз. 3, 4 п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»8).

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним9, при переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это (п. 3, абз. 2 п. 5 постановления Пленума ВАС РФ № 64).

Таким образом, места общего пользования не имеют самостоятельного характера, поскольку предназначены исключительно для обслуживания и удовлетворения нужд всех собственников. Следовательно, помещения, которые в договоре аренды могут быть обозначены как самостоятельные помещения, но которые фактически являются местами общего пользования (коридоры, холлы, лестничные клетки), не могут быть самостоятельным объектом аренды. Тот факт, что арендатору переданы места общего пользования, не говорит о неделимости предмета обязательства.

В данном случае право общей долевой собственности на общее имущество здания, которое имеется у всех собственников, производно от права собственности на объекты в здании и следует судьбе последнего. Данное право не говорит о неделимости предмета обязательства и не порождает у собственников возможности предъявления арендатору на основании п. 1 ст. 326 ГК РФ солидарного требования за пользование местами общего пользования.

Таким образом, оснований для взыскания с арендатора одним из собственников помещений в солидарном порядке задолженности по арендной плате за помещения, являющиеся местами общего пользования, не имеется.

  • В каком размере подлежит взысканию плата за пользование земельным участком, государственная собственность на который не разграничена, если между муниципальным образованием и землепользователем имеется соглашение об оплате фактического пользования земельным участком, которое на момент рассмотрения спора не расторгнуто, не изменено и не оспорено, при этом плата в соглашении определена на основании нормативного правового акта, устанавливающего ставки арендной платы для земельных участков, находящихся в государственной собственности субъекта Российской Федерации?

В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены, тарифы, расценки, ставки и т.п., устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно ст. 1, 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы являются земельный налог и арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (п. 3 ст. 65 ЗК РФ).

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 16, 19, 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»10, к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Таким образом, ставки арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности, являются регулируемыми ценами, ввиду чего размер платы за фактическое использование следует определять с учетом ставок арендной платы, установленных нормативным правовым актом для тех земельных участков, к которым относится спорный земельный участок.

В ситуации, обозначенной в вопросе, плата за фактическое землепользование подлежит определению с учетом ставок арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена.

То обстоятельство, что в соглашении об оплате фактического пользования земельным участком установлен иной размер, определенный, в частности, с учетом ставок арендной платы для иных земельных участков, к которым спорный земельный участок не относится, не свидетельствует об отсутствии оснований для оплаты.

  • Какое законодательство подлежит применению при расторжении договора аренды земельного участка (срок действия более 5 лет), находящегося в федеральной собственности, полномочия по управлению и распоряжению которым переданы органу государственной власти субъекта Российской Федерации в порядке ст. 12, 13 Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства»11?

В целях содействия развитию жилищного строительства и формированию рынка доступного жилья, иному развитию территорий в июле 2008 года принят Закон № 161-ФЗ, который регулирует отношения, возникающие между органами государственной власти, органами местного самоуправления, физическими и юридическими лицами, а также устанавливает особенности создания и деятельности Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства12.

Согласно ч. 1, 7 ст. 11 Закона о содействии развитию жилищного строительства Фонд на основании перечней земельных участков, находящихся в федеральной собственности, осуществляет подготовку предложений об использовании данных земельных участков для жилищного строительства. Фонд также направляет в межведомственный коллегиальный орган предложения об использовании земельных участков, обосновывающие передачу осуществления полномочий Российской Федерации по управлению и распоряжению земельными участками для целей жилищного строительства органам государственной власти субъектов Российской Федерации.

Межведомственный коллегиальный орган в течение 45 дней с даты получения предложений Фонда принимает решение о целесообразности передачи органам государственной власти субъектов Российской Федерации осуществления полномочий Российской Федерации по управлению и распоряжению земельными участками, находящимися в федеральной собственности (п. 1 ч. 1 ст. 12 Закона № 161-ФЗ).

В силу ч. 1 ст. 13 Закона о содействии развитию жилищного строительства Российская Федерация на один год с даты принятия межведомственным коллегиальным органом вышеуказанного решения передает органам государственной власти субъектов Российской Федерации ряд полномочий по управлению и распоряжению земельными участками. К таким полномочиям, в частности, относятся право на досрочное расторжение договоров аренды, которые предоставлены организациям (п. 4 ч. 1 ст. 13 Закона № 161-ФЗ), а также право на предоставление земельных участков для жилищного строительства в собственность, в аренду в порядке, предусмотренном ЗК РФ, с учетом ограничений, установленных ст. 14 названного Закона.

Согласно ч. 4 ст. 15 Закона о содействии развитию жилищного строительства (в ред. Федерального закона от 27.12.2009 № 343-ФЗ) в случае, если до даты передачи органам государственной власти субъектов Российской Федерации осуществления полномочий Российской Федерации по управлению и распоряжению находящимися в федеральной собственности земельными участками земельный участок передан по договору аренды организации, такой договор подлежит досрочному расторжению или прекращению независимо от оснований, предусмотренных ГК РФ, по соглашению сторон или по решению суда при обращении в суд органа государственной власти субъекта Российской Федерации, которому решением межведомственного коллегиального органа передано осуществление полномочий Российской Федерации по управлению и распоряжению земельными участками.

При обращении органа государственной власти субъекта Российской Федерации в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка сроком действия более 5 лет на основании ч. 4 ст. 15 Закона о содействии развитию жилищного строительства возник вопрос о том, на основании каких норм законодательства подлежат прекращению существующие арендные правоотношения13. В частности, подлежат ли применению к данным правоотношениям положения земельного законодательства, а именно п. 9 ст. 22 ЗК РФ (в редакции, действующей до принятия Федерального закона от 12.12.2011 № 427-ФЗ14), которым было предусмотрено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В силу п. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Однако положениями ЗК РФ не предусмотрено иного регулирования, отличного от ГК РФ, в части расторжения договора аренды земельного участка, в том числе заключенного на срок более 5 лет. Положения п. 9 ст. 22 ЗК РФ не содержат какой-либо особенной нормы права, регулирующей расторжение договора аренды земельного участка, отличной от правовой нормы, содержащейся в ст. 619 ГК РФ, которая также предусматривает досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

Следовательно, в данном вопросе отсутствует приоритет земельного законодательства над гражданским.

Кроме того, согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда как при существенном нарушении договора другой стороной, так и в иных случаях, предусмотренных не только ГК РФ, но и другими законами.

Часть 4 ст. 15 Закона о содействии развитию жилищного строительства является этим другим законом, то есть специальной нормой, которая подлежит применению.

Кроме того, в настоящее время п. 9 ст. 22 ЗК РФ, предусматривающий основания для расторжения договора аренды земельного участка, также дополнен словами «если иное не предусмотрено другим федеральным законом»15.

  • Имеет ли арендатор государственного или муниципального имущества, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, право на заключение договора на новый срок без проведения торгов в соответствии с ч. 9, 10 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции»16, если договор аренды был заключен с ним по результатам торгов на неопределенный срок и прекратился по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 610 ГК РФ?

Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества установлены ст. 17.1 Закона о защите конкуренции».

В указанной норме содержится правило о возможности заключения договоров аренды и иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, только по результатам торгов, за исключением установленных в ней случаев.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 1 постановления Пленума ВАС РФ № 73, в случаях, предусмотренных законом (например, п. 1, 3 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (ст. 168 ГК РФ в редакции, действующей до вступления в силу Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Вместе с тем согласно ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции по истечении срока договора аренды, указанного в ч. 1 и 3 названной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

В соответствии с ч. 10 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в ч. 9 данной статьи, за исключением установленных этой нормой случаев.

В случае, когда договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в ч. 10 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, арендатор вправе в соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок (п. 4.5 постановления Пленума ВАС РФ № 73).

Из содержания ст. 17.1 Закона о защите конкуренции и вышеизложенных разъяснений усматривается, что речь в них идет о возможности заключить договор аренды на новый срок без проведения торгов, если предыдущий договор аренды государственного или муниципального имущества был заключен на определенный срок и прекратил свое действие в связи с его истечением.

В то же время арендатор, с которым по итогам проведения торгов заключен договор аренды государственного (муниципального) имущества на неопределенный срок и который надлежащим образом исполнял свои обязанности по данному договору, прекратившему свое действие на основании п. 2 ст. 610 ГК РФ, также не лишен возможности обратиться с иском о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок без проведения торгов.

В силу п. 1 ст. 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Согласно разъяснениям, данным в п. 2 постановления Пленума ВАС РФ № 73, судам следует учитывать, что по смыслу абз. 3 п. 1 ст. 621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абз. 1 п. 1 ст. 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды.

Следовательно, преимущественным правом на заключение договора на новый срок обладают арендаторы по договорам, прекращенным как в связи с истечением срока его действия, так и по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 610 ГК РФ. Иного из закона не следует.

Из содержания ч. 9, 10 ст.17.1 Закона о защите конкуренции и п. 4. 5 постановления Пленума ВАС РФ № 73 также усматривается, что преимущественное право на заключение договора аренды государственного или муниципального имущества на новый срок является преференцией для лиц, которые приобрели право на заключение такого договора по результатам проведения конкурса либо аукциона и надлежащим образом исполняли свои обязанности по договору аренды. При разрешении вопроса о наличии права требовать заключения договора аренды на новый срок определяющее значение имеет не наличие в ранее заключенном договоре условия о сроке, а факт заключения его по результатам проведения торгов.

В связи с этим не имеет правового значения то обстоятельство, что предшествующий договор аренды государственного (муниципального) имущества был заключен с истцом на неопределенный срок. Срок нового договора с таким арендатором может быть определен в соответствии с подп. 2 п. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции.

При ином толковании норм ст. 17. 1 Закона о защите конкуренции арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору, заключенному на неопределенный срок, будет поставлен в неравное положение по сравнению с арендатором, с которым был заключен срочный договор аренды государственного (муниципального) имущества.

  • Является ли требование о признании права аренды отсутствующим надлежащим способом защиты при наличии действующего договора аренды?

В соответствии с п. 1 ст. 11 ГК РФ, ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации защите в арбитражном суде подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы.

Способы защиты гражданских прав приведены в ст. 12 ГК РФ.

Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав. Таким образом, избранный способ защиты должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

Пунктом 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» возможность оспаривания зарегистрированного права или обременения путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим ограничена случаями, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено посредством признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратилось).

По смыслу приведенных разъяснений иск о признании обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством. Соответствующие этому разъяснения содержатся и в постановлении Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 № 12576/11.

Исходя из смысла положений ГК РФ регистрация права аренды не является самостоятельной государственной регистрацией прав арендатора, обременяющих вещные права арендодателя на объект аренды, а представляет собой запись в ЕГРП о произведенной государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, на основании которого возникают права арендатора, обременяющие недвижимое имущество (п. 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Арендные правоотношения являются обязательственными договорными правоотношениями, основания и порядок прекращения которых урегулированы нормами обязательственного права и гл. 34 ГК РФ.

Таким образом, при наличии действующего, исполняемого сторонами договора аренды оспариванию подлежит сам договор (требование о признании договора недействительным, о расторжении договора и проч.). Погашение в ЕГРП записи о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества возможно только по результатам рассмотрения данного требования.

Требование о признании отсутствующим права аренды является ненадлежащим способом защиты и не приведет к восстановлению прав истца.


1 Постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», далее - постановление № 582. Как следует из названия и содержания постановления № 582, спецификой данного нормативного правового акта является то, что в отношении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, им установлены принципы определения арендной платы, а в отношении федеральных земель им установлены также правила определения размера арендной платы, порядок и сроки ее внесения.

2 Далее – ГК РФ.

3 Далее – ЗК РФ.

4 С учетом единства экономического пространства и правовой системы Российской Федерации указанные принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

5 См. постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 № 15837/11.

6 Далее – ЖК РФ.

7 В п. 2 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» также разъяснено, что относится к общему имущества здания (помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи …).

8 Далее – постановление Пленума ВАС РФ № 64.

9 Далее – ЕГРП.

10 Далее – постановление Пленума ВАС РФ № 73.

11 Далее - Закон о содействии развитию жилищного строительства, Закон № 161-ФЗ.

12 Далее - Фонд.

13 В ч. 4 ст. 15 Закона о содействии развитию жилищного строительства указано на неприменение к спорным правоотношениям по расторжению договора аренды земельного участка норм ГК РФ. Однако некоторые суды полагают, что указание на неприменимость норм ГК РФ не исключает необходимости руководствоваться нормами ЗК РФ, который имеет большую юридическую силу, чем Закон № 161-ФЗ.

14 Федеральный закон от 12.12.2011 № 427-ФЗ «О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Статьей 5 Федерального закона от 12.12.2011 № 427-ФЗ в п. 9 ст. 22 ЗК РФ внесены изменения, согласно которым досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором, если иное не предусмотрено названным Кодексом или другим федеральным законом.

15 Ст. 5 Федерального закона от 12.12.2011 № 427-ФЗ.

16 Далее – Закон о защите конкуренции.   

Итоговая справка, посвященная вопросам применения законодательства об аренде недвижимого имущества
Приложение к странице