Рекомендации (правовые подходы), применяемые Арбитражным судом Уральского округа при рассмотрении споров, связанных с применением земельного законодательства

Дата: 
13.03.2017

Рекомендации (правовые подходы), применяемые

Арбитражным судом Уральского округа при рассмотрении

споров, связанных с применением земельного законодательства

 

Утверждены на заседании президиума

Арбитражного суда Уральского округа 16.12.2016

 

1.    Согласно п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации[1] объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Как следует из п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации[2], к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Из смысла названных правовых норм следует, что понятия «недвижимая вещь» и «объект капительного строительства» могут не совпадать. Так, капитальные заборы и другие подсобные сооружения, самостоятельное использование которых невозможно, являются объектами капитального строительства, но не являются объектами недвижимости.

Соответственно, объект капитального строительства не может быть построен на двух разных земельных участках. В то же время объект недвижимости, составляющий единый технологический комплекс, может располагаться на разных земельных участках (склад и подъездной путь, котельная и капитальная дымовая труба).

Статья 44 ГрК РФ, а также иные положения данного Кодекса не содержат запрета на разработку градостроительного плана на несколько земельных участков. При этом согласно ч. 4 ст. 44 ГрК РФ в состав градостроительного плана земельного участка может включаться информация о возможности или невозможности его разделения на несколько земельных участков. После разделения на несколько земельных участков градостроительный план сохраняется для каждого из образованных участков.

Согласно п. 7 ст. 1 ГрК РФ территориальные зоны - зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Градостроительный регламент - устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства (п. 9 ст. 1 ГрК РФ).

В соответствии с ч. 4 ст. 30 ГрК РФ границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается.

Исходя из этого, при размещении одного объекта недвижимости (единого технологического комплекса) на различных земельных участках территориальные зоны и виды разрешенного использования таких участков могут не совпадать. В то же время для каждого из объектов капитального строительства соответствующие требования должны выполняться.

 

2.    Если договором аренды, заключенным по итогам открытых торгов, предусмотрено условие о том, что завершение строительства жилого дома до окончания срока действия договора аренды земельного участка не влечет перерасчета и возврата арендной платы арендатору, начисление арендной платы за пользование земельным участком для целей строительства жилого дома при досрочном окончании строительства не прекращается.

Пункт 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», ст. 36, 37 Жилищного кодекса Российской Федерации в рассматриваемом случае применению не подлежат, и перерасчет арендной платы не производится. Запрет на перерасчет арендной платы при досрочном завершении строительства и условие о порядке и сроке внесения арендной платы являлись частью конкурсной документации и были указаны как существенные условия договора аренды, а впоследствии включены в текст договора. Арендатор, будучи заблаговременно осведомленным об указанных условиях договора, приняв участие в торгах и заключив договор, согласился с данными условиями аренды земельного участка и принял на себя соответствующие обязательства.

 

3.    Согласно ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации[3] в число принципов земельного законодательства входят платность использования земли, а также деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

В силу ст. 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации подразделяются по целевому назначению на 7 категорий и используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.

Собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков могут их использовать в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны (п. 3 ст. 85 ЗК РФ).

Сведения о виде разрешенного использования и о его изменении отражаются в государственном кадастре недвижимости.

Фактическое использование земельного участка должно соответствовать установленному виду его разрешенного использования и не противоречить сведениям, внесенным в государственный кадастр недвижимости.

При доказанности того обстоятельства, что установленный вид разрешенного использования земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не соответствует фактическому, плата за использование такого земельного участка (как при наличии договора аренды[4], так и в его отсутствие) определяется исходя из фактического вида использования. При этом следует учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ).

Таким образом, если на одном неделимом земельном участке с видом разрешенного использования «под эксплуатацию объектов промышленного назначения» расположено несколько зданий (строений) с различным фактическим использованием (производство, склад, офис), то плата за использование соответствующей части земельного участка рассчитывается исходя из того назначения, по которому данная часть участка фактически используется, с применением соответствующих ставок и коэффициентов.

 

4.    Использование арендатором земельного участка, предоставленного по договору аренды для эксплуатации находящегося на нем объекта недвижимости, для целей строительства на этом земельном участке другого объекта недвижимости не влечет применения при расчете арендной платы ставок, установленных для земель, предоставляемых под строительство, и имеющих меньший размер, чем ставки за пользование земельным участком в эксплуатационных целях.

Поскольку арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, его изменение невозможно без внесения изменения в договор. С учетом того, что самовольное изменение целевого назначения земельного участка арендатором является нарушением договора аренды и требований закона, следует руководствоваться принципом недопустимости извлечения нарушителем обязательства преимущества из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК) и, соответственно, определять арендную плату исходя из ставки, предусмотренной для согласованного в договоре вида разрешенного использования.

При этом выдача уполномоченным органом разрешения на строительство на данном земельном участке не может свидетельствовать о согласовании сторонами изменений в договоре аренды в части вида разрешенного использования земельного участка, поскольку арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

С учетом того, что земельным законодательством установлены различные порядок и процедуры для предоставления в аренду земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства и для целей эксплуатации расположенных на них объектов недвижимости, внесение таких изменений в договор в приведенном случае, по существу, будет направлено на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков под строительство объектов недвижимости, в том числе процедуры торгов (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 № 1756/13), и повлечет соответствующие правовые последствия.

 

5.    В случае если по договору купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, земельный участок был передан покупателю, однако переход права собственности не зарегистрирован и в последующем указанный договор расторгнут, с покупателя может быть взыскано неосновательное обогащение за пользование данным земельным участком за период с момента его передачи по договору до момента расторжения указанного договора купли-продажи и возврата земельного участка продавцу с учетом того, что подп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату; формами платы являются земельный налог и арендная плата (п. 1 ст. 65 ЗК РФ); покупатель до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога (п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 54 «О некоторых вопросах, возникших у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога»).

 

6.    Согласно подп. 6 п. 1 ст. 39.33, п. 1 ст. 39.36 ЗК РФ в редакции, действующей с 01.03.2015, размещение нестационарных торговых объектов на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется без их предоставления на основании схемы размещения нестационарных торговых объектов в соответствии с Федеральным законом от 28.12.2009 № 381-ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации»[5].

Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1300, которое вступило в силу с 01.03.2015, был утвержден Перечень видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов.

Статьей 10 Закона от 28.12.2009 № 381-ФЗ предусмотрено размещение нестационарных торговых объектов на земельных участках, находящихся в публичной собственности, в соответствии со схемой их размещения с учетом необходимости обеспечения устойчивого развития территорий и достижения нормативов минимальной обеспеченности населения площадью торговых объектов. Такая схема размещения разрабатывается и утверждается органом местного самоуправления.

С учетом нового порядка землепользования, установленного ст. 39.33, 39.34, 39.36 ЗК РФ, правовые основания для предоставления земельного участка, находящегося в публичной собственности, в аренду под размещение нестационарного торгового объекта отсутствуют, т.к. в силу ст. 39.33 и 39.36 ЗК РФ размещение такого объекта осуществляется без предоставления земельного участка в аренду на основании схемы размещения нестационарных торговых объектов на территории муниципального образования.

Осуществление землепользования в порядке, установленном вышеизложенными нормами, для эксплуатации нестационарного торгового объекта при невключении такого объекта в схему размещения нестационарных торговых объектов в соответствии с Законом от 28.12.2009 № 381-ФЗ не допускается.

 

7.    Согласно п. 3 ст. 39.36 ЗК РФ виды объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов (за исключением объектов, указанных в п. 1 и 2 данной статьи), устанавливаются Правительством Российской Федерации. Порядок и условия размещения указанных объектов устанавливаются нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1300 (вступило в силу 01.03.2015) утвержден Перечень видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов (линейные объекты, места для отдыха и бытового обслуживания населения и проч.).

На территории Свердловской области Порядок и условия размещения объектов, виды которых устанавливаются Правительством Российской Федерации, на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов установлены постановлением Правительства Свердловской области от 10.06.2015 № 482-ПП.

В частности, в п. 2 - 4 названного Порядка предусмотрено, что размещение объектов на землях или земельных участках без предоставления земельных участков и установления сервитутов осуществляется на основании разрешения на использование земель или земельных участков, выданного органом, осуществляющим распоряжение соответствующими землями или земельными участками. Данное разрешение выдается на основании заявления, в котором среди прочего должны быть указаны предполагаемые цели использования земель или земельных участков в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1300 и срок их использования.

Из содержания вышеназванных нормативных правовых актов следует, что размещение объектов на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов не является произвольным. Без предоставления земельного участка на землях, находящихся в публичной собственности, может быть размещен только объект, указанный в Постановлении Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1300, при этом размещение данного объекта имеет срочный характер.

Если нормативным правовым актом не установлено какого-либо ограничения по срокам, период размещения на публичных землях объектов, предусмотренных Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1300, следует определять исходя из цели использования земельного участка. Например, срок размещения на публичных землях сезонных аттракционов определяется с учетом окончания соответствующего сезона.

 

8.    Согласно п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»[6] (как в редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ, так и в ранее действовавшей редакции) юридические лица, за исключением указанных в п. 2 ст. 39.9 ЗК РФ (до 01.03.2015 - указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ) юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность в соответствии с правилами, установленными главой V.1 ЗК РФ (ранее - в соответствии с правилами ст. 36 ЗК РФ).

Как следует из п. 1 ст. 2 Закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ, до 01.07.2012 в соответствии с названным пунктом осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе и юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, по цене в пределах: двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек; двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

Если земельный участок подлежал отчуждению из муниципальной собственности обществу - обладателю права постоянного (бессрочного) пользования - по рыночной цене, при этом указанное юридическое лицо не имело права на выкуп данного земельного участка по льготной цене, предусмотренной п. 1 ст. 2 Закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ (например, на земельном участке отсутствовали объекты недвижимости), такой договор купли-продажи земельного участка по льготной цене, установленной п. 1 ст. 2 Закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ, является недействительным (ничтожным) в силу ст. 168 ГК РФ в указанной части.

В том случае, если спорный земельный участок в результате последующих сделок перешел в собственность других лиц и участок не может быть возвращен уполномоченному органу (например, в настоящее время на нем возведены объекты капитального строительства), в качестве применения последствий недействительности ничтожной сделки общество обязано возместить уполномоченному органу разницу между рыночной стоимостью земельного участка и уплаченной за него выкупной ценой.



[1]           Далее - ГрК РФ.

[2]           Далее - ГК РФ.

[3]           Далее - ЗК РФ.

[4]           Подход, применяемый в целях исчисления платы при наличии договора аренды земельного участка, определен в п. 3 правовых подходов, применяемых Арбитражным судом Уральского округа при рассмотрении споров, связанных с арендой земельных участков (утверждены на заседании президиума Арбитражного суда Уральского округа 17.06.2015).

[5]           Далее - Закон от 28.12.2009 № 381-ФЗ.

[6]           Далее - Закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ.

 

Сервис временно не доступен